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單方擅自出賣夫妻共有房屋是否有效

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-05-28 瀏覽:0
導讀:案情 姚某與許某系夫妻,兩人因感情不和而?;楹罅餃斯步ǚ課菀歡?,房屋產權證書上登記 所有權人為姚某和許某。兩人分居后,房屋由許某居住。2007年12月21日經人介紹,姚某將該房屋賣給陸某。雙方簽訂房屋轉讓協議,協

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姚某與許某系夫妻,兩人因感情不和而?;楹罅餃斯步ǚ課菀歡?,房屋產權證書上登記 所有權人為姚某和許某。兩人分居后,房屋由許某居住。2007年12月21日經人介紹,姚某將該房屋賣給陸某。雙方簽訂房屋轉讓協議,協議約定,姚某將房 屋轉讓給陸某,房屋轉讓價為10萬元。付款方式:協議簽訂時陸某先付定金2萬元,余款于2008年3月5日陸某拿房產證過完戶付清。2008年3月10 日,姚某將房屋交付給陸某使用,雙方如有違約,違約方應承擔3萬元。協議簽訂后,陸某于2008年2月14日支付給姚某購房款10萬元。3月5日, 姚某和陸某到房地產管理局辦理了房屋過戶登記手續,將房屋產權轉移給陸某。后姚某一直未交付房屋,陸某多次找姚某協商未果,故訴至法院,要求交付房屋。

在審理過程中,許某得知后,向法院申請作為第三人參與訴訟,并以姚某出賣房屋未經其許可為由,請求法院確認房屋買賣協議無效。

分歧 本案在審理過程中,存在二種不同的處理意見。

第一種意見認為,該房屋買賣協議有效。理由是:一是姚某與陸某均具有完全民事行為能力,所簽訂的房屋買賣協議意思表示真實,標的確定,內容不違反法律規定,也未損害國家和社會公共利益,因此,該房屋買賣協議依法成立,雙方均應按照協議的約定履行自己的義務;二是協議簽訂后,陸某按照約定已交付房款10萬元,姚某也按照約定辦理了房屋所有權變更登記手續,該房屋買賣合同合 法有效,且物權也發生了變動;三是《解釋(一)》第十七條規定:“夫或妻非因日常生活需要對做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取 得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?!北景鋼?,陸某在購買房屋時并不了解姚某的婚姻 狀況,其有理由相信姚某出賣房屋的行為系夫妻雙方的共同意思表示,因此,許某不得以不同意或不知情為由對抗陸某的善意取得。

第二種意見認為,該房屋買賣協議無效,姚某應返還陸某房款10萬元,由陸某將房產證返還給姚某。

評析:筆者同意第二種意見。理由如下:

1、姚某與許某在婚姻關系存續期間建造的房屋,屬于夫妻共同財產,雙方享有平等的所有權和處分權?!兌餳返?9條規定,共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。本案中,姚某擅自出賣其本人沒有全部產權和處分權的共有房屋,違反法律規定,應認定無效。

2、共同所有人出賣共有財產應征得其他共有人同意,而且其他共有人在同等條件下有優先購買權?!凍鞘興接蟹課莨芾硤趵返?0條規定:“房屋所有權人出 賣共有房屋,須提交共有人同意的證明書,在同等條件下,共有人有優先購買權?!北景鋼?,姚某將房屋賣給陸某,未經共有人許某同意,侵犯了許某對該房屋共有 部分的財產所有權,系無效的民事行為。無效的民事行為,從一開始就沒有法律效力,不管買賣雙方是否辦理了過戶手續,均不影響對合同無效的認定。

3、《婚姻法解釋(一)》第十七條規定:“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等 協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?!幣δ秤胄砟撤蚱薷星椴緩?,正在分居生 活,姚某未與許某協商取得一致意見,獨自作出買賣房屋的這一重要決定,其動機并非為了日常生活的需要,而是為了獨占夫妻共同財產。陸某作為房屋買賣合同的 買受人,并未盡到對合同標的物的產權的審查義務(如查看房屋所有權證書中的房屋所有權人、共有權人等),因此,不能認定其有理由相信姚某出賣共有房屋的行 為系夫妻雙方共同意思表示。

4、善意取得的標的物應為動產,不適用不動產。善意取得制度是以犧牲原所有權人的利益為代價而?;ど埔獾?三人的利益,以期利益平衡,其構成要件也比較嚴格,標的物須為動產,不動產不能成為善意取得的標的。動產物權的存在,以占有為其公示方法,而不動產物權的 存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法。因此,第三人容易誤信占有動產的人就是財產所有權人,而對于不動產來說,由于物權變動的特殊性,只要第三人 足夠注意,就不難發現其真正產權歸屬,一般不會引起誤信。本案不應適用善意取得制度?;す悍空叩睦?,而損害房屋共有人許某的利益。

5、雖然房屋買賣合同無效,但購房人陸某的合法利益仍應受到法律?;??!丁?第58條規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受 到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。本案中,姚某出賣房屋的動機不純,主觀上存在較大過錯,但姚某未盡到對合同標的審查注意的義務,對導 致買賣合同無效也有一定過錯,因此,應由姚某返還陸某購房款10萬元,該款的利息損失由姚某自行承擔。

省人民法院

周軍

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